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资深销售-----关于燕郊几个全新项目的个人分析

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    [LV.1]初来乍到

    发表于 2012-12-20 11:15:50 |显示全部楼层

    这一段时间在论坛里面发了两篇文章,看来效果还不错每天都有很多客户加我QQ,打我电话。,咨询项目的相关问题,刚开始我还是很庆幸的,慢慢到后来发现大部分客户都是很少的咨询关于英国宫的信息,而是咨到关于燕郊的这几个新盘的信息,非要让我分析燕郊这几个新盘的优劣势,基本每天我都在会到同样的问题,太累了所以就想写篇关于燕郊这几个新盘的分析性文章,让大家一看就一目了然。都能从自己的需求点出发选到比较合适的房子。


    目前燕郊的房地产形势是处于一个新老交替的阶段,像以前比较有名气的老盘已经进入了销售尾声。要不就是没有多少房子了,譬如天洋四期的公寓,大概还有500套左右,但是可选的户型不太多。40平的开间都能占到总房源70%左右.要不就是占据绝版的位置优势价格死高,譬如潮白星光公馆,也就是潮白人家,自从兴达接手代理以后给稍微包装了一下,每平米至少加了1000元。均价都9500了,我都不敢相信一个纯朝北一辈子都见不着一缕阳光的62平一居竟然最低价都在9300.南向两居更不敢提,一问基本都在10000左右。这就是目前燕郊老盘的现状。庆幸的是燕郊的开放商还是推出了全新的几个新盘,如天洋四代,首尔园,福成六期,以及兴达的玫瑰庄园。


    首先发表一下个人对燕郊未来的地产形势的看法,我觉得燕郊已经过了以前那种有地就不停盖房但是没有配套的疯狂形势,特别就是燕顺路就是明显的例子。未来燕郊的项目都是大盘,特大盘。用一个时髦的名字就叫做城市综合体。什么意思,就是一整个项目项目体量特别大,占地就能有几千亩,建筑面积能有几百万平米。整个项目里面几乎各样大型配套都有。比如电影院,游乐场,酒店,商业区。完了一个项目能卖十多年。分无数期来开发。比如天洋四代和首尔园。当然也有个别项目会走老路线,如福成,永远以价格战打败其他对手。但是房子的品质及不敢怎么恭维。


    (发一张自己站在东方夏威夷拍摄的燕顺路的照片吧,其实燕郊除了燕顺路很现代化之外,里边还基本是农田以及荒地。)


    先简单说下兴达的玫瑰庄园吧,此项目位于上上城2季东北角,也就是泰和城和燕郊开发区医院的南边。是兴达开发的项目关于品质就不怎么说了,还不错,本项目最大的优势就是位置较好,配套比较成熟,据说只有四栋楼也就几百套房子,均价在9000左右。其实很多人都不知道这个项目,而且我感觉这个项目的客户群体和其他项目不太一样。考虑英国宫的客户95%以上都是不会考虑这个项目的所以就简单说点,跳过了。


    关于福成六期那可谓是大名鼎鼎,宣传铺天盖地,没办法,人家李福成就是实力大。但是福成系列的房子口碑一直不怎么,前一段时间又闹了个三季业主因为暖气不热的问题集体上燕顺路维权,导致交通瘫痪,当天就上了腾讯新闻的首页。确实也是在赶上6期开盘的时候又大火了一把。其实福成六期目前这么火原因有两点,其一就是像他们宣传口号说的那样“北京一直在变,上上城的房价没有变”。其二就是六期周边的配套相对比较完善。但都是五期以前的配套,这无异于在和五期抢配套资源。而且福成每期的入住率明显应该是燕郊最高的。这样下去,到14年底买六期的客户入住,那边都有点人满为患了。目前福成的客户群体来说还是刚需一族比较多,和燕郊其他新盘的客户来说我觉得考虑六期的客户跟应该用发展的眼光来看事物。别看目前配套较为完善,你们入住怎么着也还得3年吧。你们永远记着这样一句话,你买的房子的化境以后是不能变了,但是大环境是在每时每刻都在变动的。六期这个地方的大环境以后是不会怎么变了。我不感觉留着燕郊南边大片的处女地哪个开发商不开发非要把一片工业区变个样?交通呢,目前六期还是有点优势的,就是燕郊的两趟慢车从从门口经过,而且还是始发站,试问,那个到北京上班的客户敢做慢车?就算有快车,你想一下你从燕郊的最东边的东外环坐车到酒厂,途中在经过七八个红绿灯。你到酒厂的时间要用多长?我竟然想不通竟然还有投资型的客户想买福成?我个人觉得你是买了六期还不如把钱拿去存到银行,存到银行虽说利息不高,而且每年面临着9%的贬值,但是你起码是自由的,非常稳定的,想什么时候用钱就去出来了,但是你把钱投到一个永远也不增值的项目上那就麻烦了。总之一句话对于刚需来说6000的价格还是挺诱人的。也许过两年英国宫的房价能上7000多,甚至更多,但是福成一直能保持5800的价格不变,而且下一期位置比较好的话我也可能考虑买。呵呵,毕竟设身处地的站在刚需买房人的角度来考虑的话,价格永远是王道。


    下面该说说燕郊的未来一个大盘天洋四代了。对于这个项目,想必论坛里面的人应该很多人都知道,而且也有一部分人在那边已经免费排过号了,告诉大家一个好消息,天洋四代周六基本确定开盘。所以大家也可以去凑凑热闹。但是这期的住宅房源应该不会超过900套。内部人员消化以及开发商捂房会比较多,具体捂房干嘛呢,也不一定是大家想的要等以后面卖高价,但是好房源毕竟是有用的。这个,聪明的客户你懂得!


    对于这个项目,目前天洋四代的位置还是众多买房人人犹豫的,不要听别人说距离国道只有1公里多,去过项目现场考察的客户肯定知道,目前在售的住宅到国道的距离绝对不下3公里,应该将近4公里了。而且前边我也说过,燕郊的南边区域是一片处女地,如果真的能开发好,将来肯定不错,而且大项目里面的商业规划和配套都不错。但是不知道要等多少年,一般对于这种包装比较好的大项目,开发商绝对只会不停的买住宅,有钱了,甚至这边开发的比较不错了有人气了才有其他商业,娱乐配套。目前去过南边的客户都应该看见了,南边甚至比英国宫周边还要荒凉。几乎什么都没有。个人感觉南边应该在将近10年能成规模。

      

    很多人对这个项目很有兴趣,刚好我这也有一部分天洋的资料,上图给大家分析分析。

    1P,整个项目的规划沙盘,规划包装还是很不错的。


    2P,一期产品


    图上红色圈内就是一期的住宅,大概18栋楼。5000,目前年前只开红点所指的四栋楼,就是我刚才说的不到900套房了。黄颜色的是MINI别墅,总共666套,现在没有排号的客户就不要想了。soho商业40多年产权,不过开发商怎么想的,里面设计的住宅的格局。发张户型图大家看看。

    3P SOHO户型。

    亮点就在右下角,一半朝南一半朝北。你喜欢住朝北或者不通透的户型吗?

    4P,住宅户型

    注意看右下角楼层平面图,两边的两个单元是塔楼结构。只有中间的两户通透。

    至于首尔园目前一直没有开盘的消息,而且关注的人不是很多,就不多说了,等到什么时候确定开盘了,再说。

    最后说一下燕郊楼盘今年的一批黑马,英国宫。今年一下火了,特别是后半年销量一直保持在月1000套左右。其实我也是英国宫的销售,根据我自己的经验火的原因有以下几点。

    一,形势。

    自从今年过完年房产都在回温,整个北京以及北京周边项目成交量以及价格都在上涨,就说我在北京的时候西红门的宏坤理想城2月份的时候不到14000,到九月份听我一个考虑那个项目的客户说已经到一万七八了。燕郊的项目涨价也多都集中在6.7月份。但是今年到了传说中的金九银十却没有像往年那样火上更加一把油,我觉得最大的原因就是十八大的召开,各位业主,捂着自己的心口想想,你们曾想过十八大会有关于房产的政策,当时大家好多人都处于观望状态,但是让大家失望的是十八大基本没有提关于房价的事,于是从十一月份开始,燕郊的房市有基本回温,英国宫在十八大的时候基本没有受到多大的影响,依然在十月4.1期,以及十一月的4.2期成交量很高,现在就更不用说。而且这次的五期又是年前的最后一次开盘,估计开盘时间有延迟到元月13号,这对于现在以前排号的客户来说是好事,因为在排下去你以前的号就能在靠前了,而且对于像申请30%首付的客户戏就更大。对于目前没有排号,觉得排就靠后的客户,现在排也不晚,假如延长13天开盘,就再能多出将近500个号左,你们也算靠前了。而且这次主要的原因又是开发商开盘房源比较多。

    二,户型。

    说实话,英国宫是我做过的项目里面户型最好的一个项目,不是之一,也不是自夸,我相信在这边买房的客户很多人都是冲这边的户型来的。

    三,环境。

    当然依靠潮白河的500米水面以及50000亩生态环境GOLF球场,五星级喜来登大酒店。这也让很多人在这购房对此充满了期待。还有少部分的北京土著放弃老北京的四合院在这边置办别墅,也是考虑入住养老的。

    四,地铁。

    很多没有去过英国宫的客户,听信其他项目的人员打击这边交通不好,配套不完善,不可否认,目前大概是这样。但是我建议各位买房最好还是最项目现场考察最好。而且你买房是在3年以后入住。2014年地铁东小营通车的时候我相信会有一小部分没有选择这边房子的人会惋惜的。选择英国宫我接的客户里面不管是投资的还是刚需的都对东小营充满希望。

        基本分析就这样,关于他详细的信息就不方便说了,希望大家都能从汲取点有益于自己买房的信息,对自己能有帮助,也不是说哪个项目有多好,哪个项目有多不好。适合自己的项目就是最好的。


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